Powierzchnia użytkowa budynku jest zwykle podstawowym parametrem, na który zwracamy uwagę podczas zakupu mieszkania, budowy domu czy starania się o kredyt hipoteczny w banku. Nierzadko bywa tak, że wartość umieszczona w projekcie różni się od wartości faktycznej. Najczęściej jest za to odpowiedzialny sposób obliczania powierzchni użytkowej. Nie zawsze też można łatwo ustalić wielkości powierzchni użytkowej lokalu, co dla wielu osób jest sporą przeszkodą.
Definicja powierzchni użytkowej według różnych ustaw
Definicja powierzchni użytkowej różni się w zależności od sposobu jej wykorzystania. Nie można więc przytoczyć jednej uniwersalnej definicji, ponieważ ta sama powierzchnia użytkowa może być inaczej rozumiana w różnych sytuacjach prawnych. Definicję powierzchni użytkowej możemy znaleźć w kilku ważnych aktach prawnych.
Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych za powierzchnię użytkową budynku uznaje się powierzchnię pomieszczeń mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach. Nie uwzględnia się tu jednak powierzchni klatek schodowych i szybów dźwigowych. Podobną definicję znajdujemy w ustawie o podatku od spadków i darowizn, gdzie również pomija się powierzchnię piwnic.
Z kolei ustawa o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego definiuje powierzchnię użytkową jako sumę powierzchni wszystkich pomieszczeń w lokalu, z wyłączeniem balkonów, tarasów, antresoli, strychów i piwnic. Co ciekawe, w tym przypadku powierzchnia użytkowa mierzona jest w świetle wyprawionych ścian.
Definicja powierzchni użytkowej w księgach wieczystych
Inną definicję powierzchni użytkowej możemy znaleźć w zapisach dotyczących prowadzenia ksiąg wieczystych. Zgodnie z odpowiednim rozporządzeniem, jest to suma powierzchni lokali użytkowych w budynku wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Ta definicja ważna jest przede wszystkim dla nabywców nieruchomości i przy zawieraniu umów kupna-sprzedaży.
Jak widzimy, w zależności od sytuacji i potrzeb, różne ustawy definiują powierzchnię użytkową w odmienny sposób. Dlatego tak ważne jest, aby każdorazowo sprawdzić, jakiej definicji należy użyć w danej okoliczności prawnej.
Polskie normy dotyczące obliczania powierzchni użytkowej
Pojęcie powierzchni użytkowej definiują również polskie normy, które określają zasady jej obliczania. Zgodnie z Polską Normą PN ISO 9836:1997 za powierzchnię użytkową lokalu uznaje się część powierzchni kondygnacji netto, czyli ograniczoną przez elementy zamykające. Można wyróżnić powierzchnię użytkową podstawową oraz powierzchnię użytkową pomocniczą.
Pomiar powierzchni użytkowej wykonuje się na poziomie posadzki, w świetle przegród ograniczających w stanie całkowicie wykończonym, na wszystkich kondygnacjach budynku. Do powierzchni użytkowej nie zalicza się przejść i wnęk w ścianach, drzwi i okien balkonowych oraz innych niewielkich wystąpień ściennych. Uwzględnia się natomiast powierzchnie zewnętrzne niezamknięte, jak balkony, tarasy i loggie.
Dla dokładności obliczeń zgodnie z tą normą, pomiary wykonuje się z dokładnością do 0,01 m, a same obliczenia z dokładnością do 0,01 m2.
Inaczej liczy się powierzchnię użytkową w przypadku budynków mieszkalnych. Przy obliczaniu wykorzystuje się wówczas tylko 50% powierzchni o wysokości między 1,4 a 2,2 m, a pomieszczenia poniżej 1,4 m pomija się całkowicie.
Czytaj więcej: Pompa ciepła: koszty, działanie i wybór odpowiedniej pompy ciepła
Normy międzynarodowe dot. pomiaru powierzchni użytkowej
Oprócz polskich norm, na obliczanie powierzchni użytkowej wpływają również normy międzynarodowe. Najbardziej popularnym standardem jest BOMA 2010 stworzony przez Building Owners and Managers Association. Standard ten cieszy się dużym zainteresowaniem wśród deweloperów i często jest przez nich wykorzystywany.
Normy międzynarodowe powstały po to, aby ujednolicić metodę mierzenia powierzchni użytkowej na całym świecie. Zgodnie z tą metodą do obliczeń wystarczy jeden pomiar, a powierzchnia użytkowa nie zależy od aranżacji wnętrza. Oznacza to, że po modyfikacjach nie trzeba wykonywać ponownego pomiaru.
Metoda BOMA ma dwa główne odłamy: metodę A umożliwiającą zmniejszenie powierzchni najemcy oraz metodę B opartą na indywidualnych wskaźnikach brutto dla każdego najemcy. W praktyce odstępuje się jednak od korzystania z tej drugiej ze względu na problemy z rozdzieleniem powierzchni przejścia między najemców.
- Metoda A: część wspólna budynku rozdzielana na publiczną i usługową
- Metoda B: indywidualne wskaźniki brutto dla każdego najemcy
Dla nabywców mieszkań ważniejsze są jednak krajowe normy techniczne obowiązujące w Polsce. Standardy międzynarodowe mają większe znaczenie dla deweloperów i właścicieli nieruchomości komercyjnych.
Sposoby obliczania powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego
Przy obliczaniu powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego kluczowe jest, by wiedzieć, według jakich przepisów należy ją obliczyć. Jeśli chodzi o cele podatkowe, podstawą jest definicja z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Zalicza się tu powierzchnię wszystkich pomieszczeń na kondygnacjach oraz piwnice i garaże.
Natomiast do celów obliczenia podatku od spadków i darowizn pomija się powierzchnię piwnic. Z kolei przy wycenie nieruchomości ważne są przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. W tym przypadku powierzchnia użytkowa budynku obejmuje sumę powierzchni wszystkich pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych.
| Cel obliczenia | Podstawa prawna | Uwagi |
| Podatek od nieruchomości | Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych | Uwzględnia się piwnice i garaże |
| Podatek od spadków i darowizn | Ustawa o podatku od spadków i darowizn | Nie uwzględnia się piwnic |
| Wycena nieruchomości | Ustawa o gospodarce nieruchomościami | Suma powierzchni mieszkalnych i pomocniczych |
Przy obliczaniu powierzchni użytkowej ważne są również zasady dotyczące wysokości pomieszczeń. W przypadku gdy przekracza ona 2,2 m, do obliczeń wlicza się 100% powierzchni. Dla wysokości między 1,4 a 2,2 m uwzględnia się 50%, a poniżej 1,4 m daną powierzchnię pomija się całkowicie.
Zaliczanie powierzchni użytkowej do podatku od nieruchomości
Naliczenie wartości podatku od nieruchomości wymaga podania dokładnej powierzchni użytkowej. Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych do obliczeń zalicza się powierzchnię wszystkich pomieszczeń na kondygnacjach, z wyjątkiem klatek schodowych i szybów dźwigowych. Uwzględnia się także piwnice i garaże podziemne.
Kluczowe znaczenie ma tutaj wysokość kondygnacji w świetle. Jeśli przekracza ona 2,2 m, do obliczeń wlicza się 100% powierzchni. Dla wysokości między 1,4 a 2,2 m uwzględnia się jedynie 50% powierzchni, a poniżej 1,4 m pomieszczenia całkowicie się pomija.
Warto pamiętać, że często błędy popełniane są podczas samodzielnego obliczania wysokości kondygnacji w świetle. Przez niewłaściwy pomiar można zawyżyć wartość podatku od nieruchomości, dlatego najlepiej korzystać z danych zawartych w projekcie budowlanym lub dokumentacji geodezyjnej.
Metody pomiaru powierzchni użytkowej na poddaszu
Wiele wątpliwości dotyczy obliczania powierzchni użytkowej na poddaszu, zwłaszcza w przypadku skosu dachu. Tutaj należy stosować ogólne zasady związane z wysokością kondygnacji:
- Wysokość ≥ 2,2 m: do obliczeń wlicza się 100% powierzchni
- Wysokość między 1,4 a 2,2 m: uwzględnia się 50% powierzchni
- Wysokość < 1,4 m: powierzchnię całkowicie się pomija
Obliczanie powierzchni użytkowej może przebiegać dwojako w zależności od zastosowanej normy. Według starszej normy PN 70 B-02365 do powierzchni użytkowej zalicza się 100% obszaru o wysokości powyżej 1,9 m oraz 50% przestrzeni między 1,4 a 1,9 m.
Nowsza norma PN ISO 9836:1997 definiuje natomiast powierzchnię użytkową zgodnie z powierzchnią podłogi, wyróżniając jedynie strefy powyżej i poniżej 190 cm wysokości. Ta druga jest traktowana jako powierzchnia pomocnicza.
Dokładne obliczenie powierzchni użytkowej poddasza ma duże znaczenie, gdyż przekłada się ono m.in. na wysokość płaconych podatków. Należy więc bardzo uważnie zmierzyć poszczególne części poddasza i zachować szczególną ostrożność przy pomiarze wysokości w świetle.
Podsumowanie
Jak widzieliśmy, definicja powierzchni użytkowej różni się w zależności od sytuacji i aktu prawnego, w którym jest stosowana. Obowiązujące normy powierzchni użytkowej określają zasady jej pomiaru i obliczania powierzchni użytkowej budynku. Niezwykle istotne jest przestrzeganie tych reguł, gdyż mają one kluczowe znaczenie m.in. przy naliczaniu podatku od nieruchomości.
Prawidłowe określenie powierzchni użytkowej ma również wpływ na wycenę nieruchomości czy wartość hipotek i kredytów hipotecznych. Bywa też brana pod uwagę w różnych procedurach prawnych wynikających np. z ustaw o powierzchni użytkowej. Dlatego warto znać obowiązujące zasady i stosować się do nich, aby uniknąć niepotrzebnych problemów i dodatkowych kosztów.
